Koupě nemovitosti ve Španělsku:
Na rozdíl od České republiky, kde je nemovitostní trh zcela přehřátý a nemovitosti jsou nadhodnocené o 30-40%, ve Španělsku i v této době registrujeme meziroční nárůsty cen v řádu jednotek procent. Koupě nemovitosti je důležité rozhodnutí, a proto je nutné si tento záměr dobře promyslet a procesu koupě věnovat náležitou pozornost. Doporučujeme vybrat si ke spolupráci agenturu, která má stejně jako my ve Španělsku česky mluvícího zástupce nebo partnera a nabízí i v případě řešení právní stránky transakce komunikaci a pomoc ve vašem rodném jazyce, vše je pro Vás jednodušší a budete se cítit bezpečněji. Je obvyklé, že provizi platí strana prodávající nebo rovnou developer, tudíž to pro vás to nebude znamenat další výdaj.
Pokud je důvodem pro koupi nemovitosti v této zemi prostá investice a vaše představa je koupit nemovitost ve výstavbě a prodat ji v budoucnu se ziskem, musíte počítat s tím, že jako každá jiná investice i tato s sebou nese riziko, že zisk nebude dle vašich očekávání, proto doporučujeme kombinovat přínosy z vlastního užívání nemovitosti a reálné očekávání růstu kapitálové hodnoty.
Po realizaci výběru nemovitosti je nutné zaplatit rezervační poplatek a podepsat rezervační smlouvu. Rezervační poplatek bývá zpravidla nízká částka (mezi 6.000 a 10.000 euro), která zůstávají u realitního makléře nebo právního zástupce prodávající strany. Slouží k zajištění koupě a stažení nemovitosti z nabídky, ale také k zajištění kupní ceny. V případě, že se rozhodnete od transakce koupě odstoupit, rezervační poplatek propadá. Rezervační poplatek může být vrácen pouze ve výjimečných případech, kde smluvní strany akceptují, že nastalé skutečnosti objektivně brání realizaci transakce, a to mimo vůli smluvních stran. Rezervační poplatek se běžně hradí v hotovosti, kreditní kartou nebo bankovním převodem. Před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí, či soukromé kupní smlouvy je vhodné také promyslet kdo bude majitelem nemovitosti, různé varianty mohou přinášet odlišné daňové efekty.
Jako vlastník nemovitosti ve Španělsku budete potřebovat španělský bankovní účet především pro to, abyste mohli hradit poplatky společenství vlastníků, dodavatelům energií a služeb, apod. Můžete využít služeb jakékoli španělské banky, ale je vhodné si takový účet zřídit u banky, která disponuje pobočkou v blízkosti umístění nemovitosti. Před tím, než se rozhodnete pro tu či onu banku, doporučujeme prověřit poplatky, které si banka účtuje pro běžné transakce jako vkládání peněz, výběr, bankovní převody, rozdíly mezi bankami v tomto ohledu jsou dle našich zkušeností stále velké.
Naším klientům doporučujeme služby místního právního zástupce, který má k dispozici kontakty, znalosti a zkušenosti potřebné k tomu, aby prověřil právní způsobilost prodávající strany, realitní kanceláře a dalších prostředníků, připravil a zkontroloval každý dokument, jež má být podepsán a který
by mohl ohrozit vaše zájmy, garantoval, že budou splněny všechny právní normy a v neposlední řadě zajistil to, že na nemovitosti neváznou žádné dluhy, závazky či břemena. Místní advokát nejen že zná místní relevantní legislativu, ale také danou lokalitu a možné problémy či výhody té či oné varianty k výběru. Jeho znalosti vám budou velmi užitečné.
K podpisu kupní smlouvy obvykle dochází v rozmezí dvou týdnů až měsíce po zaplacení zálohy a je s ní pravidelně spojena platba 10% kupní ceny v případě, že majitel je fyzickou osobou. V případě, že se jedná o koupi novostavby, například v rezidenčním projektu, platba bývá ve výši 25% až 40% z kupní ceny. Do této platby se běžně zahrnuje již zaplacená rezervační záloha. Smlouva bude obsahovat detaily stranami dohodnutých podmínek. Je ale také zřejmé, že ty, které jsou jasně dané platnými španělskými zákony, mohou být opominuty.
Budete potřebovat daňové identifikační číslo tzv. NIE, které je osobním a neměnným číslem, jež slouží k identifikaci cizích daňových poplatníků, kteří nemají španělské „rodné číslo“. Všichni cizí státní příslušníci s ekonomickými, profesními či společenskými zájmy na území Španělska jsou povinni získat NIE u odpovídajícího úřadu (kompetence spadá pod Ministerstvo vnitra). NIE musí být obsaženo ve všech veřejných dokumentech, jež zainteresovaná osoba podepíše, či jsou vydány ve Španělsku, což znamená, že jej klient musí získat před podpisem kupní smlouvy u notáře. NIE můžete získat na španělském konzulátu či ambasádě v zemi svého trvalého pobytu nebo na policejním komisariátu ve městě, kde ve Španělsku žijete, pracujete, či máte v úmyslu zakoupit nemovitost. Problémem bývá časový faktor, fronty, nutná schůzka předem, atd.
Transakce koupě nemovitosti finalizuje podpisem kupní smlouvy kupujícím a prodávajícím u notáře. V ten okamžik prodávající předává vlastnictví nemovitosti kupujícímu a ten zároveň platí zbytek dohodnuté kupní ceny. Pokud je prodávající nerezident, kupující strana má také povinnost zadržet 3% z dohodnuté ceny a odvést je ve prospěch finančního úřadu. Kupující jsou povinni složit tuto částku a tudíž je potřebné si ověřit, že to proběhlo v pořádku.
Od okamžiku podpisu smlouvy u notáře je vaše vlastnictví v databázi relevantního katastrálního úřadu na podnět zaslání informace o změně vlastníka samotným notářstvím. Je ovšem zapotřebí zápis formalizovat, což spočívá v tom, že se smlouva v originále fyzicky vyzvedne z notářství, zaplatí se odpovídající honorář a relevantní daně a smlouva se předloží na katastru nemovitostí k řádnému zápisu.
Výdaje spojené s koupí nemovitosti všeobecně jsou závislé na hodnotě transakce a běžně dosahují 10-13% z kupní ceny. Jsou to:
Honorář advokáta:
Běžně se jedná o 1% z kupní ceny, plus platné DPH. Honorář by měl být dohodnut na začátku smluvního vztahu a zůstat neměnný.
Honorář notáře:
Všichni španělští notáři by měli účtovat stejný honorář za stejnou práci, ovšem je také skutečností, že cena notářsky ověřených dokumentů je závislá na různých faktorech, jako například na hodnotě transakce, počtu zainteresovaných stran, počtu stránek samotného dokumentu, apod. Z tohoto důvodu je velmi složité odhadnout s přesností konečnou cenu. Pro přibližnou orientaci se může pohybovat v rozpětí mezi 500 a 1.500 €.
a) Daň z převodu majetku
Tato daň se platí pouze u koupě nemovitostí tzv. z druhé ruky a platí se po podpisu kupní smlouvy u notáře.
Na území Andalusie je tato daň progresívní, tj. závisí na ceně převáděné nemovitosti.
Nejnižší úroveň je 8% pro transakce pod 400.000 Euro, včetně, navyšuje se na 9% mezi 400.001 a 700.000 Euro a dosahuje 10% pro transakce nad 700.001 Euro.
Naopak v autonomních oblastech jako je Murcie a Valencie je pevná daň ve výši 7% z kupní ceny.
b) Správní poplatek
Ekvivalent daně z převodu majetku, který se týká pouze novostaveb.
V Andalusii jde o daň ve výši 1,5% z ceny. V autonomiích Murcie a Valencie se snižuje na 1,2%.
Existují určité daňové úlevy v jednotlivých autonomních oblastech. Tyto se týkají především případů, kdy je předmětem koupě nemovitost určená pro trvalé bydlení, jejíž hodnota nedosahuje 130.000 Eur u mladších 35 let, u ceny do 180.000 Eur v případě, že kupující má lékařsky potvrzené postižení, či v případech, kdy jde o sociální bydlení, opět určeno pro trvalé obývání.
c) DPH
Daň z přidané hodnoty se platí v případě koupě novostaveb. V současné době je její výše 10% z ceny.
d) Další výdaje
Mimo již zmíněné výdaje existuje celá řada dalších, drobnějších, které ovšem neznamenají žádné zásadní navýšení kupní ceny nemovitosti.
Poté, co jste se stali vlastníky nemovitosti ve Španělsku, budete povinni hradit určité periodické daně.
V podstatě jde o následující:
Daň z nemovitosti pro nerezidenty (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) za roční zisk či vlastní užití,
Daň z příjmu fyzických osob (Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas) pouze v případě, že máte ve Španělsku trvalé bydliště,
Daň z majetku (Patrimonio) pouze v případě, že jste majitelem nemovitosti jejíž hodnota přesahuje 700.000 Euro,
Městská daň z nemovitosti (IBI) a poplatek za odvoz odpadu (Basura), obě se platí příslušnému městskému úřadu.
